今回は、プロの投資家目線で住宅ローン（特に変動金利制）について得意の裏読みをしていこうと思います。まあ、ここを読まれる方は、当ブログ的に投資家の方が多いとは思うのですが、出来れば、この記事は、なるべく多くの方に読んでいたただけたらなと思うところでもございます。
筆者は、以前にも 「◇仮想通貨バブルがやって来る？」なんて記事を出した事もございましたが、これは2017年5月に書いた尻から仮想通貨が全般的に上がり続け、、正にバブルとなった幻の記事なのでございます。
しかし、今回の記事の場合は、多くの投資・投機などと全く関係の無い普通に暮らす日本人にとっても影響してくるような属性も持っている情報なのですが、ネガティブに受け止めないでいただきたくも思います。ネガティブとは全体を観ないで一部分を真実とするところから生まれます。
そして、ここで一般的に懸念されるのは住宅ローンの金利が上がる事だけでございまして、、他の債券・デリバティブ・金融商品などが、大きく変動しましても一般のサラリーマン家庭には影響など、全くもってございません、筆者みたいな、スケベ投機家は大火傷する事もあるのかもしれませんが・・
前々から、長期金利については、あれこれ考えてもいましたが、最近（ＧＳ様ブログ）のコメントで「ＪＧＢ日本国債先物が、丸一日売られ続けた日があるよ」なんて感じで、、有志の読者様からご指摘いただきました。ひこぼし様、考察の切っ掛けになりました。ありがとうございます。
ひこぼし 2018年07月21日 03:25
おばんです
夜間になってからＪＧＢ先物が急落してきています。
何かの兆候？？
まだ売られ過ぎとか云々のレベルではないですが、大きく動きました。
０．５５円安
金利ィィィイイイイ。
日銀・・・お休み・・・狙われた？？？
確かに、この日はしれっと売られまくりましたね（笑）、、
まあ、しかしこのくらいの売りが入っても、金利上昇を懸念するレベルでは無いと忘れかけていたところ・・
ん・・・
相場師 2018年07月23日 23:07
こんにちは。市場は日銀の金利コントロール懸念でもたついていましたので今日指値で国債買ってきましたのでもうすこし上がるのかもしれませんね。現政権中は債券バブル崩壊は難しいかもしれません。そうすると不自然な自然災害で相場に冷や水あったりしたら本当に困るのですがね。。。
流石です。反応速い、、相場師さん
初め筆者もこのコメントの意図がぼんやり読めませんでしたが、この時点で日銀さんの無制限の指値オペをご指摘いただいていたのですね。確かに短期的には上がりそうですが、日銀が動いた事が筆者には、少しショックでしたね。しかしこれで指値を下げはしたが0.1％保証と言いたいのでしょうか、、
すっとんきょうな、コメント返ししてしまいお恥ずかしい限りです（笑）。
その後、見てみると、ブルームバーグなどからも記事になっていましたが、うちの投機家さん達の有能さ加減にビックリすると共に、金利主導相場の到来にも現実味が帯びてきました。
プロのアナリストの意見を聞いていると余計に本質が分からなくなってくる
日本銀行は27日、国債を指定した利回りで金額に制限を設けずに買い入れる指し値オペを実施した。30、31日に開催される金融政策決定会合を巡って浮上した緩和策の修正観測で、長期金利が今週に入り大幅上昇したことを受けたものだ。初の月２回実施や固定利回りの引き下げなど異例づくめの日銀の対応について、市場関係者の見方を聞いた。
【債券市場関係者】
- 岡三証券の鈴木誠債券シニアストラテジスト：
- 金融市場局が今の段階で判断を変えられるわけではないので、今のところは長期金利の0.10％を守るということだ
- 新発10年債の指し値を前回0.11％から0.10％に下げ、これで本当に日銀に売る人がいるかどうかが問題。日銀は売れると思ってないから下げた可能性も
- 来週の日銀会合後はどうなるか分からないが、今の段階では何も変わってない。裏に政策的な意味合いの圧力が絶対ないとは言い切れないが、基本的にオペで姿勢を示すことはない
- 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券の六車治美シニアマーケットエコノミスト：
- 微調整はあくまで金融緩和策の持続性を高めるための柔軟化が目的だ。金利操作の水準は今のままで、柔軟化は必ずしも金利水準を引き上げるだけではなく、水準は固定的ではないという日銀の意思表示ではないか
- 日銀としては副作用対策として柔軟化を打ち出して金利がどんどん上がっては困る。実際、指し値オペが従来と同じ0.11％なら「次は0.12％」といった思惑も浮上していた
- ＳＢＩ証券の道家映二チーフ債券ストラテジスト：
- 過去４回の指し値オペ水準の0.11％を0.12％や0.13％ではなく0.10％にしたということは、日銀が金利を上げようとしているとか、上昇を容認する方向にバイアスがかかっている市場の見方を修正したかったのではないか
- 金利を高めに誘導したいというニュアンスは出したくないはず。あくまで上昇方向だけではなく、下方向も含めて金利の変動幅を大きくしようという意味を出したかったと思われる
- そうしないと物価見通しとの整合性が取れない、コミットメントは弱めたくないはず
- 野村証券の中島武信クオンツ・ストラテジスト：
- これまでの10年0.11％を下回る水準で指し値オペが実施されたことは、長期金利のレンジを狭めるようにみえるが、来週の日銀会合後には0.11％より高い水準で指し値オペが実施され、レンジ拡大につながる可能性が高い
- 今日午後２時に10年0.1％で指し値オペ通知、0.11％よりも高い水準だと利上げと取られかねないため、いったん0.11％より低い水準で実施したのだろう
- 31日の決定会合では、長期金利の変動幅を広げる調整がなされるとみられていたが、文章としては何も出てこない可能性も
- 黒田総裁が会合後の記者会見で、0.1％での指し値オペの意図を尋ねられた際に、もともと0.11％で固定されておらず、日銀のスタンスは変わっていないという返答であれば、市場は変動幅の拡大許容と解釈するだろう
【為替市場関係者】
- 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券の植野大作チーフ為替ストラテジスト：
- 黒田総裁の売りは期待に働きかけることだが、そのやり方がこれほど不透明だと正式なチャネルで期待をコントロールするのが逆に無理になってくる
- 今回の指し値オペは時間帯もそうだがレベルも意外感がある。一部で根強い指し値オペのレベルアップの思惑をけん制しているのかもしれないが、そうだったら何がやりたいのか
- 日銀が軽減したい副作用が金融・株式市場の機能阻害と金融機関の経営圧迫だとすると、資産購入の減額と金利上昇の容認のどちらかしかなく、長期金利の上昇容認期待を生むのは当然だが、そうした市場との対話を始めておきながらこの指し値オペはもう何だかわからないという感じ
- ドル・円は指し値オペがこんなところで入ったのでびっくりして円安に振れているが、そうはいっても31日の会合結果をみないとわからない。今週はもう嵐の前の静けさではないか
- 大和証券の亀岡裕次チーフ為替アナリスト：
- 今の段階で日銀が政策変更したわけではなく、金利が0.1％を超えないようにとの意図。固定利回り0.11％ではなく0.10％に下げたことに深い意味があるのか分からない
- 来週の日銀会合までは政策変更を決めている訳ではないので、今まで通りの金利上昇を止める政策。日銀会合後に変わる可能性はあると思う
- 指し値オペを受けて円安方向に効いている。ただ長期金利が大きく下がる訳でもなく、大きく円安方向には進みにくい
長期金利が上がらなくとも住宅ローンの金利の値引きはやがて終わる
現在でも住宅ローン本来の基準金利は2.775％であり、そこから金利の値引き合戦をやりつつ、借り換え時の融資手数料約２％を各金融機関で取り合っているのが今の0.５％を下る超低金利住宅ローンの正体だと思います。
ただでさえ、この値引き合戦から起きている借り換え時の融資手数料の取り合いは、ある程度限界に近づいているのが見えています。この値引き合戦が反転するタイミングと合わせて金利を上げてくる・・
日本版サブプライムショックの引き金を引くには十分な金利上昇の勢いが作れるのではないでしょうか？
じつは、米国発のサブプライム住宅バブル崩壊を予想し、ＣＤＳの購入（リーマン・ブラザーズとは逆の取引）によって、2007年に投資史上最大の利益を稼いだファンドマネージャーがいます。それがヘッジ・ファンド「ポールソン＆カンパニー」を運用するジョン・ポールソンです。人々が熱狂する中、住宅価格の下落を予想して投資し、ボロ儲けしました。もちろんですが、院歳だ～でしょうかね（笑）。
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途中ですが、ここで一時中断致します。気が向いたら追記して完成させますね
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